上海松江地中海项目招商定位方案(1).docx

上海松江地中海项目招商方案，涉及上海松江地区，地中海风格，S h opp i ng-m a 1 1项目，其招商方向明确，具体如下，丁一、商业区分类，本项目属于区域商业区，主要位于城市副中心区域，目前该区域主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主营业态。四十至五十年代，美国城市周边地带及大都市边缘地带，大型区域性购物场所以全新零售模式呈现，即采用地中海风格设计，这些购物场所不仅具备中心区域零售设施的典型特征，还能提供充足的停车空间，并且地理位置更贴近居民住所。社区商业地带：以服务周边区域和居民为目标，现阶段正逐渐流行的一种新型商业地产类型，它包含多层商业步行路径，商业种类侧重于餐饮服务、文娱活动以及休闲体验。布局因地制宜或刻意设计形成临街形态，契合居民沿街交易的习惯；体量恰当，专注于服务特定社区或区域；结构灵活，能够调整店铺开面和楼层高度；氛围亲切，彰显包容、大度、温和、接纳的精神；内外空间相互连通，景观与动线循环流动，促进居民互动；功能侧重餐饮、娱乐、休闲及购物服务；具备向心力，通过公共区域吸引人群，营造商业活力，不易使客流分散。此外，调查表明，街道式商业场所的顾客流动最为舒缓，社区归属感最为强烈。如今比较知名的社区商业综合体包括罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比，以及学苑风情港。社区型商业街区是国际上流行的商业模式，也是最为契合社区和特定区域的商业类型。在发达国家，几乎每个社区都设有这类商业中心。调查数据显示，百分之八十五的民众倾向于在离家近的地方进行休闲活动，百分之七十的民众习惯在住家附近解决用餐需求。商业模式有, 一种涉及公共物品的运作方式，是, 让其以及达成休闲中心的旗舰店：主要商业类型是大型零售商场，它们以组团形式聚集。通常位于地价、租金最高的地段，沿着核心商业带分布。A 商业街：一个城市的中心商业地带都至少应有一条商业步行街，它一般与电影院、银行、广场相连。它具备临街商铺的“就地交易”特质和作用，或许能吸引更多顾客光顾。专业购物街：受制于历史沿革和地理位置交通状况业购物街。专业购物街正呈现向城市中心以外迁移以及向专业零售店铺发展的动向，, 受到新兴业态等因素影响而诞生的专门零售商场 : 是百货公司的一种类型。开设专门的美术品售卖场所,经营副食品的小型商店,均能惠及低收入群体,同时让低利润商铺得以在城市中心立足,例如图书销售点、工艺饰品售卖点等。低租金零售业态提供的产品种类和服务内容必须保持充足,这有助于提升核心商业区的整体魅力。现代招商管理的核心在于将零散的经营主体和多元化的消费模式，整合进一个共同的经营方向和信息渠道之中。这种统一的管理方式非常适合中国国情，过去的经验教训显示，若开元地中海不能实现统一运营管理，就会慢慢从“商业运营”转变为“物业维护”，最终完全失去自身的商业竞争优势。此类现象在国内已十分普遍,针对项目具体实施,以上海松江地中海项目招商左位方案为例,可作如下说明,首先,必须保持开元地中海的整体主题风貌和一致的品牌标识,开元地中海属于复合型商业运营体系,却并非杂乱无章的混合体,它应当是具备清晰经营方向和卓越创新能力的品牌实体。推广工作必须持续关注并维护既定的业务方向和品牌形象，海好已经明确：需要保持开元地中海的产业运作平衡。我们相对支持零售、餐饮、娱乐这类的开元地中海业务组合方式，这种搭配非常适合规模庞大的综合型开元地中海购物中心，招商环节要特别注意保持好这个业务平衡，当然这种平衡并非固定不变。52号：18点30分，关于第三，开元地中海的招商计划需要功能与形态上区别于同行，同时能与不同行业形成互补。此处我们 拟定一份通用性质的招商目标分布清单，供借鉴：商业零售部分 : 主要经营场所：大型商场、超市等；次要经营场所：服装店、电器店、家具店、书店、音像店等各类专卖店；补充经营场所 : 依据不同区域特色设立的特色店铺；文化休闲部分：主要经营场所：动感影城、科技馆等；次要经营场所：儿童游乐场等；补充经营场所：艺术摄影馆、旅行社、网络咖啡馆等；餐饮服务部分：主要经营场所：中餐店、西餐厅、美食城、酒吧等；次要经营场所：快餐店、特色小吃店等；辅助服务设施：酒店、办公场所、银行网点、邮局网点、停车场等。开元地中海的运作模式主要存在三种类型，分别是自主经营, 合作经营, 以及出租经营。我们觉得，开元 地中海本质上是一种侧重于零售的商业模式，而零售行业需要精细化的运作，精细化运作需要管理者加大经营管理的约束；再者，对比普通零售商的入驻标准，重点零售店铺必须吸引知名品牌入驻，因此重点零售店铺的招租难度较大，入驻条件也相对宽松，导致重点零售店铺的佣金或租金收益不高。我们建议，开元地中海的开发者，不论其先前是从事房产还是零售行业，在条件允许的情况下，核心主要零售店铺最好由自己直接经营一部分或全部，这样做，首先可以强化管理监督能力，有利于开元地中海的长期运营，其次能够提升其他合作商家的信任度，再者可以增加非核心零售店铺的收益分成；同时要尽量吸引非核心零售商入驻