回顾2025年前六个月，中国35座核心都市的住宅、商业及写字楼租赁价格普遍面临下行压力，其中商业与办公场所的租金下降尤为明显，与去年同期相比最大降幅均突破19%，并且许多已较历史峰值跌去一半。
住宅租赁价格表现较为稳定，降低的幅度不大。百分之七十以上的城市（具体为二十七座）以每户三十平方米为标准计算的“租金承受能力”维持在百分之二十五以下的安全范围之内。此外观察到，城镇居民人均可支配收入水平较高的城市，其房产租赁费用较历史峰值回落得不多。
图源：
01
住宅租金的变化
将35座城市依据2025年上半年住宅租赁费用高低排列，形成表1。35城住宅租赁费用中位数值为25.3元每月每平方米，平均费用为37.4元每月每平方米。北京租赁费用达117.2元，为租赁费用最低银川15.5元的7.6倍。
领先六座城市分别是：北京价值117.2元，上海价值104.4元，深圳价值96.8元，杭州价值62.5元，广州价值59.5元，南京价值54.2元；末位六座城市包括：银川价值15.5元，呼和浩特价值20.1元，太原价值20.3元，郑州价值21.8元，贵阳价值21.8元，石家庄价值22.0元。
租金低于每平米每月25元的有16个城市，分别是西宁、哈尔滨、乌鲁木齐、兰州、重庆、沈阳、长春、南宁、昆明、南昌、石家庄、贵阳、郑州、太原、呼和浩特、银川，银川的租金最低，只有每平米每月15元。
表1: 35城住宅房租排序（2025年上半年均价）
通过分析住宅租赁费用的相邻期数差异，也就是2025年上半年与2024年下半年的费用对比情况，可以制作出表2。
在35座城市里，有11座城市比上个月增长了，其中增长幅度超过2%的有三座城市，分别是西宁增长了3.6%，天津增长了3.4%，武汉增长了2.4%。
二十四座城市较上期减少。其中，有八个城市环比降幅超过二分之二，分别是杭州减少了二分之一点一，济南减少了二分之一点一，宁波减少了二分之一点三，西安减少了二分之一点四，福州减少了三分之二，长沙减少了三点五，重庆减少了三点六，郑州减少了四分之二。
在35座城市里，有16座城市的环比价格浮动介于负百分之一到百分之一之间，这些城市可以看作是租金波动幅度不大的城市，而且这些城市中涵盖了北京、上海、广州、深圳这四个一线城市。
表2: 35城住宅租金的环比变化
接下来分析时间上的比较情况，也就是2025年上半年的房屋租赁费用，与2024年同期相比较的变动情况。
表3表明，在35座城市中，仅乌鲁木齐、天津、哈尔滨三个城市实现了同比增加，分别增长了2.3%、0.9%和0.7%。其余32个城市均出现下降，其中27座城市的降幅超过了2%。另有十座城市，其年度降幅超过五成，具体表现为西安减少了五成，长沙减少了五点一成，西宁减少了五点一成，郑州减少了五点五成，北京减少了五点七成，武汉减少了六成二，福州减少了六成二，南京减少了六点八成，上海减少了八成一，杭州减少了十成。
表3: 35城住宅租金的同比变化
考察完比较近期与去年同期的数据，接着分析各个城市2025年上半年房屋租赁费用，与每座城市费用峰值相比较的情况。
三十五座城市的价格较峰值有所回落，其中五个城市的降幅未超过百分之五：成都降低了百分之一点一，乌鲁木齐减少了百分之一点五，石家庄跌了百分之二点九，沈阳滑落了百分之三点六，深圳跌了百分之四点六。这五个城市是价格降幅最小的，它们涵盖了租金水平差异，既有深圳、成都这样的高租金城市，也有乌鲁木齐、石家庄、沈阳这些租金较低的城市。所以，租金高低不是决定租金下降幅度的决定性因素。
有12座城市的降幅在5%至10%之间，包括西安、广州、西宁、北京、武汉、济南、南京、宁波、天津、上海、合肥和长沙。长春、呼和浩特、福州等16座城市的降幅介于10%至20%；南宁和郑州的降幅则超过了20%。
这里需要留意，数据记录从2018年下半年开始，因此，若该城市的历史峰值形成于2018年上半年或更早时期，其实际下滑程度将超出表4所列数值。
表4数据显示，前17座城市的房价下降幅度不足十分之一，后18座城市则超过十分之一。我们注意到，当某个城市的房价峰值出现在2018年或2019年时，其房价下滑通常超过十分之一。在全部35座城市里，仅有济南是个特例，该城市房价峰值出现在2019年，但下降幅度仅为百分之六点七。
一种合理的说法是：房租上涨幅度大，那么房租开始下降的时间就会更早，这表明该城市的房租下跌的起点更低，也说明该城市的房租比较脆弱，因此整体的下降幅度也会更大。
在35座城市里，有11座城市的房租上涨发生在2022年或者更晚时候，这些城市包括成都、沈阳、深圳、西安、广州、西宁、北京、武汉、南京、上海、长沙。这11座城市的房租下降幅度都没有超过十分之一。原因和前面讲述的一样。
表4: 35城住宅租金相对于最高点的变化
哪些其他条件会左右房屋租赁费用的高低呢？城市民众能够获得的收入数额，是一个关键性考量。
2024年，35座城市里，城镇居民可支配收入超过6万元的有14座，包括上海、北京、广州、杭州、宁波、南京、深圳、厦门、长沙、青岛、济南、武汉、合肥、福州。在这14座城市中，房租与最高点相比，有10座城市的租金下降幅度不足十分之一。
最后我们考察一下各个城市的居住成本压力，也就是房屋租赁费用在市民可支配收入中所占的比重。
一个城市的住房租赁费用和当地民众的货币收入之间的比例，能够评估该地的居住开销压力程度。现在引入一个指标：“租赁费用压力系数”，该系数等于平均每人的租房开销除以平均每人的可支配收入数，其中这个平均每人的租房开销是基于每人对应三十平方米的住房面积来核算得出的。
那么，中国哪些城市的“房租负担率”较重？
表5表明，在35个城市中，有27个城市，即占总数的77%，其“房租支出比”低于25%，意味着居住开销不超过可支配收入的四分之一。
在35座城市里，只有三个城市的住宅“租金支付比”超过30%，它们是北京（45.6%）、深圳（42.9%）、上海（40.4%）；有五个城市的“租金支付比”在25%到30%之间，分别是成都（27.2%）、杭州（27%）、武汉（26.3%）、天津（25.8%）、广州（25.7%）；有三个城市的“租金支付比”处在22%到25%的范围，包括南京（23.5%）、海口（22.5%）、厦门（22%）。
这11座城市的“住房成本压力”很大。我们注意到，这些城市的“住房成本压力”和当地居民的人均收入水平有关联。
二零二四年，于三十五座都市，城镇民众的人均收入若超过八十万，仅限于七处地方。在这七处地方，六个属于“房租压力”较大的都市。
仅宁波是个特例,2024年该市城镇居民人均可支配收入达83110元,位列35城第五,但租房成本占收入比例只有14.3%,排第31位
表5: 35城的住宅“房租负担率”
住房费用依据每人三十平方米的居住空间估算，参照二零二五年上半年市场行情；个人可支配收入数值来源于二零二四年统计资料。
02
商铺租金的变化
表6展示了2025年上半年35座城市商铺租赁费用排名情况，其中商铺租赁费用的中间值为71.4元每月每平方米，平均值为86.9元每月每平方米。每平方米月租金最高的北京市达到了208.9元，而租金最低的银川市仅为43.5元，前者是后者的4.9倍。商铺租赁费用的中间值较住宅中间值高出2.8倍，商铺租赁费用的平均值较住宅平均值高出2.3倍。在35城中，每个城市的商铺租金都高于其住宅租金。
2025年上半年度，部分城市商铺租赁价格超出百元级别，具体数值为北京208.9元，上海177.7元，深圳172.0元，福州138.6元，广州133.1元，南京130.5元，杭州124.7元，西安100.4元，成都100.1元；另有一些城市商铺租赁价格不足六十元，具体数值为银川43.5元，沈阳43.6元，南昌45.6元，长春51.0元，呼和浩特52.7元，长沙53.5元，大连54.6元，哈尔滨57.6元。
表6: 35城商铺房租排序（2025年上半年均价）
接下来分析三十五座城市店铺租赁费用的相邻期波动情况，具体指二零二五年前半年与二零二四年后半年费用对比。
第七个表格表明，在所列的35个城市里，有5个城市的环比数值有所增长，环比增幅超过6%的有两个，分别是南京增长了6.8%以及福州增长了6.2%；其余三个城市分别是石家庄增长了3.2%，银川增长了1.4%，深圳增长了0.8%。
三十座城市相比上个周期数值降低。其中，有八个城市的降幅超过十分之一，具体包括兰州减少了十点四，南宁减少了十点四，青岛减少了十点五，郑州减少了十一点一，西宁减少了十一点七，厦门减少了十二点三，贵阳减少了十二点八，广州减少了十五点九。
有五个城市的降幅在5%以上10%以下，分别是太原减少了6.4%，长沙减少了7.0%，宁波减少了7.1%，成都减少了7.7%，合肥减少了8.7%。
在35座城市里，有7座城市的房租变动幅度不大，它们的环比价格增减幅度介于负2%到正2%之间，具体包括银川、深圳、呼和浩特、上海、杭州、西安和天津。
表7: 35城商铺租金的环比变化
再分析比较年度差异，就是2025年上半年的店铺租赁费用，与2024年同期相比较的变动情况。
表8表明，在35座城市中，仅三座城市同比有所增长，哈尔滨增长了7.3%，福州和南京分别提升了2.9%和1.6%。
三十二座城市较去年同期有所减少。其中五个城市的降幅逾二十个百分点：厦门减少了二十一点四分之一个百分点，南宁削减了二十四点七分之一个百分点，贵阳降低了二十四点九分之一个百分点，广州减幅达到二十五点三个百分点，长沙减缩最为显著，跌了三十一点二个百分点。
表8: 35城商铺租金的同比变化
考察了环比和同比的变动之后，我们再分析各城市2025年上半年商铺租赁费用与该城市租赁费用峰值相比较的情况。
35座城市中，多数较峰值有所回落，石家庄跌幅最轻，仅减少了10.1个百分点，其余4座城市的降幅也未超过两成，具体包括长春、福州、呼和浩特、哈尔滨和银川。
宁波、北京、乌鲁木齐、杭州等地的降幅在二十至三十个百分点之间，海口、深圳、沈阳、天津、上海等地的降幅在三十至五十个百分点之间，南宁的降幅最为显著，达到了五十二点五个百分点。
商铺方面，与峰值相比，租金最高的五个城市下滑幅度不一：福州和北京的降幅不大，深圳、上海和广州的跌幅则比较明显；至于写字楼，后文将表明租金最高的五个城市，其租金下降幅度均相对有限。
表9: 35城商铺租金相对于最高点的变化
03
办公租金的变化
表10展示了2025年上半年35座城市办公用房的租赁费用排名情况。这35座城市办公租赁费用的中间值为46.4元每月每平方米，平均值为53.5元每月每平方米。北京是费用最高的城市，其租赁费用为145.8元，而银川是费用最低的城市，其租赁费用为30.5元。北京的费用是银川的4.8倍。办公租赁费用的中间值比住宅的中间值高出1.83倍，办公租赁费用的平均值比住宅的平均值高出1.43倍。
位列前六的都市包括：北京（145.8元）、上海（105.8元）、深圳（94.1元）、广州（92.6元）、杭州（74.7元）、南京（59.0元）。由此可知，每平方米月租金超过70元的城区仅有五个。在全部35座城市中，只有北京和上海的租金达到百元之上，北京比上海高出37.8个百分点。租金大于35城均值53.5元的城市有10个。
末位六座城市包括银川，其租金为30.5元，还有昆明，租金是34.7元，接着是合肥，租金为36.4元，然后是长春，租金是36.7元，再者是呼和浩特，租金36.8元，以及南宁，租金同样为36.8元，这些城市的租金均未达到40元。
表10: 35城办公房租排序（2025年上半年均价）
来看看35城办公租金的环比变化。
表11表明，在35座城市里，有5座城市环比增加了，具体包括成都增长了2.4%、深圳增长了0.6%、沈阳增长了0.5%、呼和浩特增长了0.3%、大连增长了0.2%。另外，有12座城市环比减少了超过5%，其中北京、南宁、上海减少得最多，分别降低了12.7%、9.7%、9.6%。
五个城市中房租最贵的，变化各不相同：北京和上海的房租大幅度减少，广州的房租略微降低了3.1个百分点，杭州的房租轻微下降了0.5个百分点，深圳的房租与上个月相比有所增长。
表11: 35城办公租金的环比变化
再来看同比变化。
表12表明，在35座城市里，有34座城市相比去年出现下降，只有沈阳增长了0.1%。同比略微减少（降幅不超过2%）的城市数量为4座，分别是乌鲁木齐、呼和浩特、银川和杭州。
租金价位最高的五个城市里，杭州的下滑幅度最为轻微，深圳降低了百分之二点七，广州减少了百分之三点三，北京大幅度降低了百分之十七点三，上海则大幅度降低了百分之十七点八。
在所统计的35座城市里，有13座城市的跌幅超过十分之一，南宁的跌幅最为显著，达到了19.1个百分点。
表12: 35城办公租金的同比变化
最后，要了解各个城市2025年上半年办公用房的租赁费用，与这些城市租赁费用达到峰值时的状况相比，发生了怎样的改变。
表13表明，多数城市办公成本峰值发生在2018年或2019年，仅有四个城市不同：郑州的峰值是2023年，西安和海口的峰值是2021年，南昌的峰值是2020年。
三十五座城市相较峰值均出现回落，其中跌幅收窄的三个城市分别是：杭州减损2%，宁波减少7.6%，乌鲁木齐降低9.2%。
郑州、银川等八个城市的降幅在百分之十到百分之二十之间，广州、深圳、成都等十七个城市的降幅在百分之二十到百分之三十之间。
七个城市出现显著下滑，其中哈尔滨降低了三十点六，兰州减少了三十一点七，天津跌去了三十四点四，武汉跌落了三十四点八，重庆降低了三十五点一，昆明下滑了四十，南宁则减少了四十二点八。
办公用房的租赁费用，参照价格峰值而言，租金位居前列的五个城市，其价格下滑幅度均不算大：杭州降低了2个百分点，广州减少了20%，深圳削减了23.6%，上海削减了23.8%，北京削减了24.7%。
表13: 35城办公租金相对于最高点的变化
04
哪类租金最抗跌？
表14表明，所有城市的住宅租赁费用都低于办公场所的租赁费用，办公场所的租赁费用也低于商业店铺的租赁费用。商业店铺的租赁费用与住宅租赁费用的比例在1.7倍到4倍之间。比例最大的五个城市分别是：福州达到4倍，兰州为3.6倍，石家庄为3.5倍，太原为3.5倍，西安为3.4倍。
办公费用与居所费用之比在1到2.2之间，数值最大的四个城市包括：青岛达2.2，乌鲁木齐为2.1，太原为2.1，银川为2.0。另外，有五个城市的比例是1.9，它们分别是西安、兰州、贵阳、郑州以及海口。
表14：三十五座城市商业店铺与办公场地的租赁成本同居住房产价值的比例关系（2025年上半年度）
现在观察商业场所和写字楼租赁价格跟住房租赁价格的降低程度。表15所显示的降低幅度，时间跨度都是从价格峰值点到2025年上半年的阶段。
表15中的信息揭示，除哈尔滨外，其余34座城市的商业用场租金下滑幅度大于居住用场；除了银川、太原和郑州，剩余32座城市的办公场租减值程度也超过居住用场。这说明在三种房产类型里，住宅的保值能力更佳，或许源于住宅更符合基本需求。
表15: 35城商铺和办公租金相对于住宅租金的降幅
注：降幅指从最高点到2025年上半年均价的降幅
文章来源：财经杂志（ID：i-）（作者 | 陈汐）