步入2025年，政策层面对城市更新的支持力度持续增强。
2025年7月30日，中央政治局举行会议，虽未点明房地产行业，但着重提出要贯彻中央城市工作会议的指示，并且要高水准地推进城市改造工作。
七月十五日举行的中央城市会议强调要优质实施城市更新计划，同时有序推进旧城区和老旧房屋的整治工作。
“城市更新”将成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。
如今，城市改造已转变为城市进步与持续发展的核心方向。从前期的试点研究、逐步推广，到如今注重成效的新阶段，城市更新行动已经进入追求品质与效率的新阶段。
近些年，国内城市改造工作依照八个核心事项不断推进。连续三年，城市改造项目数目稳定维持在六万个以上，到“十四五”阶段，相关投资总额预估能达二十万亿元。二零二四年，项目数量虽然出现一定减缓，但投资金额较前一年持续增加，发展方式正逐步转向注重品质提升。
二零二五年是“十四五”计划收尾阶段，城市改造进程明显加快。
今年五月，国家层面颁布了首个覆盖全面且结构完善的都市更新指导方针；到了六月，财政部门与住房管理部门共同宣布了二零二五年中央财政支持都市更新项目的评选情况，北京市等二十座城市获得了认定。
接下来数年，国家财政将配置超过两亿元的资金，用以辅助这些城市的改造升级进程。
当前城市更新仍以片区更新为主导。
以上海市为例，2025年该市确定46个城区改造区块，已有7个启动建设，28个正在制定规划方案，另外还有11个计划于2025年开展规划工作。
根据公布的计划，以商业和居住功能结合为主的设定比较普遍。功能上的融合以及商业模式的更新是增强地方吸引力的关键动力。以徐家汇-01改造项目为例，其重点放在三个方面：首先，发展具有独特魅力的街道景观和多样化的商业类型；其次，着力改善乙类和丙类建筑的综合条件；再次，适量增设酒店式公寓等临时性居住设施。
现在这个区域的市场参与者种类也变得丰富起来：地方国有企业利用其土地资源，一般负责规模大、范围广的开发项目；外资公司依靠较强的管理能力，主要集中在中高端商业办公混合的项目上；而商业化的房地产公司则倾向于采取收购股份等手段，参与中心地带的优质房产。
“商转住”疏导未来增量，楼宇更新盘活既有存量
最近这一段时间，土地功能变更的情况越来越频繁，并且开始涉及到杭州、义乌、南京这些中小城市，显示出影响越来越广的趋势。
根据初步核算，2024年深圳市涉及用途变更的地块共有13块；而到了2025年上半年度，这类地块数量已经增加到16块，呈现出持续攀升的态势。在所有用途变更类型里，商业办公用地转变为居住用地的占比相对显著，深圳地区大约为31%，与此同时上海则达到了58%。
当前“商转住”计划逐步落实，往后该区域内的商业办公及居住建筑规模将从根本上加以控制。
针对市场上运作效率不高的现有商业及办公建筑，上海市现阶段已挑选出10个商业区域，以及超过200座楼宇进行试验项目。到2025年下半年，上海制定了全国首个针对商业楼宇改造的专门政策文件《关于推动商业楼宇改造升级的执行方案》，同时公布了六个商业区域的具体执行计划，涉及51处需要改造的楼宇。改善将根据建筑级别和业主意向，实施升级翻新、另行建设、功能转换或撤离等多种方案，完成之后项目产出有望增强百分之二十左右，甚至能超过百分之一百。
城市发展到现阶段，由于“商业改住宅”和“非住宅变住宅”两种方式日渐成熟，在“功能性国企”“建筑改造商”“专业运营商”三方共同作用下，城市更新正在取得显著进展，具体表现为用地范围的拓展，不同功能的整合，以及相关设施的完备。
国有企业存量资产盘活持续深化，金融工具创新完善
今年，国有企业不断推进城市更新工作，着力活化既有资源，打造了诸多能够推广的先进范例。上海城投宽庭徐汇社区是市属企业首个R4地块并购再利用项目，由上海城投集团携手上海国盛集团、仪电集团联合实施。该项目借助保租房REITs获得的净收益实施收购，有效处置了华鑫置业的存量资源，建立了从投资、融资、建设、管理到退出的完整流程。
天津启动了国内首个不动产信托盘活项目“津不动产1号”，运用“国家资本+信托机制+管理企业”三方联动模式，把国有企业拥有的附属商业物业转为信托资产，北方信托引入专业公司进行管理，建立了“激活—获利—再提升”的持续发展模式。二零二四年，天津市着力活化利用既有资源，已回收土地面积达二万二千六百亩，处理房产面积逾一千万平方米，获得收益五十九亿三千六百万元。
融资手段不断拓展，地方当局、国有企业、金融组织及经营单位间的协同作用，构成了规模化激活的关键基础。
2025年时间已过三分之二，今年城市更新在长期限制其发展的土地和资金两大问题上，获得了实质性的政策扶持和机制上的革新。
土地管理方向，既有地块用途调整、建筑密度激励及额外地价补偿等规定逐步完善；财政与金融渠道，国家财政拨款和多种融资手段相互配合，为工程实施提供双重支持。
体系不断进步，市场活跃度持续增强，促使各方更加积极融入其中。一个既符合社会长远发展又具备商业实践价值的未来形态，正慢慢浮现出来。