上海市黄浦区508至514街坊的上海壹号院项目正在建设。近些年，上海市积极推动城市更新和老旧小区改造工作，使陈旧的房屋转变为舒适的居住环境。新华社记者方喆提供照片。
河南省信阳市住建局最近公布了《关于强化商品房预售管理工作的若干办法（试行）》。该办法规定，今后新获得的土地进行商品房开发，必须全部采用现房销售模式。“现房销售”这一概念再次成为公众讨论的焦点。究竟什么是现房销售？实施现房销售过程中会遇到哪些困难？这对房地产市场的运行会产生怎样的作用？
政策陆续出台
房屋即已建成并验收合格，符合法律规定的交付标准，能够直接申请产权登记的房产，开发商将其推向市场进行售卖，这就是现房销售的情况。买卖双方一旦达成交易，买方就能立刻实际使用和占有该房屋，并且通常能够快速办理产权变更手续。与此形成对比的是期房销售，这种销售方式指的是开发商在工程尚未完工时，就向公众预售尚未建成的商品房，这属于商品房预售制度的范畴。购房者在参考设计蓝图、合同条款等信息后做出购买选择，然后在事先商定的日期取得房产。
清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋谈到，现房销售的核心特点是所见即实，买家所见即所得，面对的是已经建成的实体建筑，可以直观判断其品质、周边环境及配套设施情况，因此交易过程中承担的风险比较小，特别是能够避免项目停工、规划发生重大调整或交付房屋与宣传不符等问题。期房交易存在变数，买家须面对从签约到收房这段时期里，可能遭遇的开发商资金周转不灵、项目进度缓慢、工程毛病、许诺未兑现等种种问题。
近些年，不少地区开始尝试推行即期交房模式，相应的辅助性政策措施也持续得到优化。根据中指中心有限范围统计，自2022年底起，国内多个城市已经制定了关于即时交房的规定。安徽省倡导有计划地实施新建商品住宅即期销售政策，并协助合肥、芜湖两地开展先行先试；湖北省荆门市今年四月启动的试点楼盘中，首个项目销售情况良好，商业部分全部售出，住宅部分成交率达八成以上，另有一项目即将完工，预购比例接近九成。其他地区也推出了针对现房销售的辅助性措施，江西赣州不少县区推迟了现房销售项目土地出让金的缴纳时限，江西九江多个县区为购买现房销售产品的客户提供了契税方面的补助，山东部分区域提升了购买现房时可申请的公积金贷款金额。
此次信阳公布规定，在市中心区域新拍地块实施即卖即买政策，也是国内最近第一个完全推行现房销售的城市。文件里说明，要区分对待老项目和新车位，已有施工许可的项目照旧申请预售证；新批施工许可的项目，必须等主体建筑完工才能申请预售证；新出让土地上的商品房，全部采用现房销售模式。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，信阳现房销售政策主要围绕三个核心方向，分别是化解风险、减少库存以及控制新增量。信阳此次决定全面推行现房销售，具备充分的市场条件与周密考量，属于适应当前形势而制定的具体措施。
仍需综合考量
开发商借助期房销售能够迅速收回资金，有效减少财务负担，这是其保持高速运转模式的核心要素。而现房销售则迫使开发商承担项目整个阶段的资金投入，必须等到工程完工并售出后才能收回成本，导致资金和时间成本大幅增加。
业内专家指出，当前现房销售在整体市场中的比例持续增长，这一现象并非由某个单一原因造成，而是政策引导、市场运作规律以及行业所处发展时期特点三者相互影响形成的趋势，同时也是房地产市场在经历高速增长阶段后，逐步转向更加成熟稳定、强调风险防范和保障购房人利益这一发展方向的必然结果。
李栋谈到，近些年，对于房产市场可能出现的问题，特别是预售资金管理不到位和项目无法顺利完工的情况，国家及地方层面的政策方向越来越清楚。政策从确保房屋交付、保障民众基本生活需求的角度出发，提出了明确标准，还将现房销售作为未来房地产行业发展的一种新思路来规划。这一系列政策举措传递出强烈的信息。“项目安全交付”现在成了人们买房时考虑的最重要因素之一，这使得市场更加倾向于选择现房。
针对行业现状，在积压房产较多的区域开展现房销售试点，能够有效管理供应体量，优化市场买卖关系，促进房产去化，同时为房地产行业探索新型发展路径提供支持。中指研究院政策研究负责人陈文静指出，采用现房销售方式后，开发企业会为了争取购房客户，在项目构思、方案制定、工程建造等阶段更加重视质量，进而带动整体产品水准的提高。现房销售对企业的产品能力要求更高，产品能力强、品牌影响力大的企业，未来发展的可能性会更高。
统计表明，今年第一季度，已建成可售商品房的面积占新建商品房总面积的三分之一。近期，许多省份和城市推行了促进现房销售的措施，这使得新建房屋的销售比例有所提高，麟评居住大数据研究院的首席分析师王小嫱这样指出。
不过，现房销售还存在诸多实际问题需要分析。陈文静指出，其一，现房销售完成时间晚于期房，导致房企回款周期延长，对资金链造成较大压力；其二，现房销售会减少新房供应量，对于库存不足的地区，必须谨慎控制推进速度和幅度；其三，现房销售会提高金融机构的资金支持门槛。
58安居客研究院院长张波谈到，从长远角度考虑，现房销售要全面展开，必须配合金融、土地、监管等多个方面的改革措施，处理好风险防范和市场稳定的关系。要采用试点的方法逐步推进，防止简单粗暴，最好先在供需平衡的城市核心区域实施。还要研究在土地出让时规定现房销售的比例，也可以考虑对现房销售项目给予税费优惠，以此提高开发商的积极性。
未来走向何方
国内房产市场各地差别明显。高端都市推行即售模式已具备相应基础，但在众多中小城市，其市场环境、财政状况、民众消费能力等与大都市截然不同，预售房在满足基本居住需求、保障市场供应方面短期内或许仍需保留。
大力稳步实施即期售卖，体现逐步推进、分类指导。现阶段，许多城市运用的是增强预售条件、逐步开展、区分对待等渐进式方法。这表明了注重市场平稳转变，也显示了对不同发展水平城市市场接受能力区别的了解。李栋表示，接下来一段时间，市场上既有现房也有期房，期房预售制度很快从市场中消失的可能性不大，不过期房在商品房市场的主导作用会慢慢减弱，房地产市场将慢慢转变为“现房占主导、期房起辅助作用”的模式。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈到，各地或会制定措施，推动销售模式由期房转向现房。即便对于期房项目，在严格的预售资金管理措施和规范的抵押贷款发放情况下，其资金周转速度的减缓现象也在显现，期房与现房之间的差异正在缩小。
全球主要经济体房地产市场的销售方式多种多样，没有所谓的最佳模式，整体上更加注重预售环节的监管以及购房者权益的保障。以美国为例，其新房交易实质上类似即时成交或接近即时成交，购房资金一般交由第三方机构管理，需根据工程进展或在房屋完全交付后才支付给开发商。欧洲多数国家同样规定预售款项需接受监管,同时建立了工程竣工保障措施,并且现房销售比例相当大。日本在早期无序预售阶段后,推行了"有限度预售与现房同步销售"的方案,东京等主要城区现房公寓成交比例已经超出百分之六十。
李栋谈到，不论选择现房还是期房，核心问题是如何借助制度安排有效防范预售可能带来的风险，同时促进市场稳定发展。随着市场环境不断成熟，法制体系日趋完善，即便继续实行预售制度，其潜在风险也会显著降低，或者促使市场自然地转向风险更小的现房和准现房交易模式。打造符合民众期盼的优质居所，能有效应对基本和升级类居住需要，借助机制健全，增强对购房者的保护力度，这是促使房地产领域从快速扩张转向稳健发展、逐步迈向成熟市场的关键路径。（记者 李 方）